周颂明：2020年将继续做强内容，夯实基础

  总的来说，2019年对商业地产企业并不是太友好：经济增速的放缓、金融去杠杆的深化以及电商的崛起，都使得内外部营商环境持续承压。低迷，也便成了商业地产市场过去一年的主旋律。市场的低迷让企业的态度也逐渐趋向谨慎与理性，规模化的扩张开始转为平稳发展，更多企业表示要夯实基础、修炼内功，从外延转向内源维度寻求高质量发展。  

  作为中国领先的不动产投资及资产管理平台，光大安石在2020年仍将继续做强内容、夯实基础，光大嘉宝副总裁、光大安石商管总裁周颂明在接受睿和智库《请回答2020》采访时如是说。  

  作为国内少数具备募投管退全链条产业能力的房地产基金，光大安石产融结合的商业运营模式一直为市场所关注。在更看重企业资产管理和金融创新能力的“存量时代”，这家企业的业界影响力越发突出。  

  十年前，光大安石收购重庆观音桥“现代广场”，培育出了第一座大融城，既为其商业板块核心产品线奠定了基础，也给中国商业地产领域添了浓墨重彩的一笔。在步入20年代的今天，光大安石的战略布局又将给业界带来怎样的启示？  

  从攻到守的博弈  

  在周颂明的语境中，“谨慎”是比“悲观”更能形容刚刚过去的2019年的关键词。受市场大环境影响，光大安石在过去的一年里“在投资方面更趋于谨慎”。这其实更像是一种博弈，大势来时便主动出击、开疆拓土，大势落时便以守为攻、加强风控，并磨练打造产品的能力。  

  公开资料显示，在过去的一年里，几乎每个城市的大融城都做了较大幅度的升级：开业一周年的西安大融城在2019年底迎来了新一轮的品牌升级，围绕“她经济”引入的十六家国际化妆品品牌给西安市场带来了潮玩美妆新体验；上海静安大融城则在2019年年中迎来开业周年庆典，彼时距开业时的整体品牌调整率达到25%，项目一年来大大小小近200场活动更使其成为上海商业项目的“流量担当”，同样的故事也在江门大融城、重庆观音桥大融城上演……  

  周颂明表示，做商业最后到底是做什么，这是一个很难清晰界定的话题。它可以包含的业态很多，是一个整体的概念。比如当下流行的“艺术＋商业”、“体验＋商业”以及商业跨界共享办公、跨界剧场等，都是用不同的组合方式来做商业。他认为，商业的内容最终需要根据消费者的需求进行组合，在商业新概念层出不穷，消费者喜好捉摸不透、瞬息万变的2019年，光大安石旗下大融城的升级正是在深刻理解消费环境调整的前提下做出的主动调整。  

  除了提升内容能力之外，“轻资产管理输出”在某种程度上也可以视作另一种守的姿态。据周颂明介绍，2019年光大安石做了一些轻资产项目，譬如合肥首个大融城项目正是光大安石与绿地集团合作的成果。他说，轻资产模式也是一种风控的手段，光大安石以重资产收购为主，但对于一些商业趋势不太确定的区域，通过轻资产输出模式进行布局更能确保未来项目投资的安全性。  

  他强调，轻资产可以为潜在的重资产收购计划做铺垫，通过轻资产介入的项目往往会锁定优先购买权，为重资产收购的长远布局提前做好安排。  

  集中度提升，强调“募投管退”全周期能力  

  目前市场的共识是未来金融机构将在商业地产领域中继续扩大规模，金融机构的市场份额将会越来越大，这是因为在目前的政策和金融环境下，小型开发商很难有施展空间，不得不寻求来自金融领域的合作伙伴。  

  在周颂明看来，市场上很多公司在成本控制以及价值挖掘层面的能力是远远不够的，所以行业未来趋势是整合、并购，集中度会越来越高，对企业专业化能力要求也会越来越高。  

  光大安石的优势是长线投资，首先是对资产价值的判断，即选择项目的标准是看其是否具有发展价值，是否能在长期稳定创造现金流的同时拥有未来增值空间。周颂明提到，这些项目会有很多不完美的地方，是低效但优质的资产，光大安石会因地制宜地做定位，做空间设计、品牌组合，从而真正挖掘项目价值。当然，不是所有有价值的项目就一定会去做，正因为精力有限，光大安石会集中在某些区域、某类产品上，然后在细分领域中形成规模优势。  

  譬如，对下沉市场，光大安石有自己的思考。当很多品牌在2019年加大二三线甚至四线城市的投资开发时，光大安石相对比较谨慎。周颂明介绍说，目前大融城品牌进驻的主要还是经济发展比较快的城市，例如长三角、大湾区等。其次主要是省会城市以及消费特征好的城市，再下沉的市场则在光大安石的考虑范围之外。  

  在周颂明看来，光大安石更多是从金融角度考虑，而不是单纯看产品的收益。2019年，很多公司还是基于房地产开发的逻辑做商业地产，三四线城市项目的收益率在投资测算上相对可观，但在实际退出时则会遭遇挑战，这是因为主流投资机构对下沉市场的认可程度还不够，会导致其对于价值的判断有别于一线城市的资产。  

  这也体现了基金模式对于长期持有型项目的优势。金融机构不可能无限制地投入，如何适时退出投资再投入到新的项目中，是企业需要考虑的问题。光大安石相比其他金融机构具备明显的优势，其拥有专业的资产证券化团队，为在管的成熟资产提供了清晰的退出渠道。  

  国内首单“PERE+REITs”产品的发行以及国内第一单商业地产储架式类REITs产品的获批与发行均从侧面证明了光大安石的金融创新能力。对于千呼万唤的公募REITs，周颂明认为这是大方向，但主要还是看国家政策，目前公募REITs处在政策探讨阶段，但类REITs已经相对成熟。  

  光大安石的另一个核心竞争力在于人才与团队。周颂明称：“光大安石用的是文化管理的模式，企业强调价值导向，团队内驱力比较强。”正因为团队用心，所以在成本控制、价值挖掘、内容提升等方面都能领先于同侪。  

  据悉，除购物中心外，光大安石也涉足写字楼、酒店、长租公寓和物流地产，是国内少有的真正深耕不动产资管布局、实现运营物业全覆盖的房地产基金公司。  

  以下为睿和智库对光大嘉宝副总裁、光大安石商管总裁周颂明先生的采访实录：  

  1.如何看待2019年的商业市场环境？  

  周颂明：对于我们在营运的商场来说，总体还好，但是对于新开业商场，从招商方面已经感觉到市场的悲观情绪，拓展意愿不强。对于基金而言，2019年大家更多持观望态度，首先因为市场前景不明朗，其次社会资金面也受到国家政策影响，房地产领域相对来说收紧，所以这一年并购项目时相对谨慎。  

  2019年，我们侧重于提高现有的开发产品收益，做好现有的收购项目，同时寻求合适的机会做一些轻资产项目。这些轻资产项目实际上是为未来的重资产收购做铺垫，一般会锁定优先购买权，从这个意义上看，轻资产模式也是一种风控手段。  

  2.大融城想要打造一个什么样的购物生活场景？  

  周颂明：大融城定位年轻时尚，“因为精彩而年轻”是我们的理念，我们倡导的是这样一种生活方式，不是纯粹年龄上的，而是一种心态上的年轻。  

  根据周边的客群不同，竞争对手不同，项目定位也会有不同，做商业，最后到底是什么？这是很难清晰界定的，它是整体的概念，因为里面的业态很多，它可以用不同的组合方式来做。它可以“艺术+商业”、“体验+商业”，其他都可以加进去，现在就是怎么合理怎么来。商业里面有共享办公、有整形、有美容、有剧场等业态。无非还是根据市场需求来，市场需要什么，商业就会出现相应的组合和业态，因此变化特别快。  

  3.在国内，光大安石的模式在哪些方面较为领先？  

  周颂明：从基金的角度讲，国内完全打通“募投管退”的公司不多。从资产的挖掘、价值的再创造，再通过金融产品打通各个环节，这方面我们应该是走在别人前面的。  

  具体来说，首先是对资产价值的判断。对光大安石来说，不是只要赚钱的项目就一定要做，有些项目即使赚钱价值也不大。因为精力有限，我们更希望集中在某些区域上，集中在某类产品上，然后形成规模效应。  

  其次是价值挖掘的能力，我们所有收购的项目有很多不完美的地方，我们更多的因地制宜地去做定位，做空间设计、品牌组合，最终挖掘出项目的价值。当然通过解决所有的问题，我们打造产品的能力也被磨砺得越来越强。  

  第三是基金的模式，这对长期持有物业资产十分有利。特别是商业，资产都比较重，而如何让它变轻？那一定要涉及到金融产品，这样才能把投入的本金和收益逐步释放出来。  

  最后，光大安石团队的管理模式倾向采用文化管理的模式，即给予团队更大的舞台，让他们去发挥，把大家的积极性都调动起来。正是因为大家的内驱力都比较强，所以在成本控制、价值挖掘以及内容提升等方面都做得更深更好。  

  4.现阶段，“退”有哪几种方式？2020年公募REITs是否会推出？  

  周颂明：现阶段真正的退还是指项目出售。为什么说ABS不是真正的退出？因为国内的类REITs大多实质还是负债，这个负债是由权益级投资人承担，只是从运营角度来说，原始投资的部分资金已经退出来了。  

  公募REITs的推出还要看国家的政策，国内的REITs现在处在一个过渡阶段。在某种程度上算是一种尝试，政府和监管机构还有许多顾虑，政策出来后一定要稳，考虑的东西都会比较多。  

  5.光大安石一般关注哪些城市，如何看待下沉市场的机会？  

  周颂明：首先是一线发达城市，例如长三角、大湾区等；然后是具有消费增长潜力的省会城市，再往下的话我们基本上就不看了。  

  因为我们做任何产品都需要从金融角度去考虑，而不能只考虑产品的收益。2019年有些公司基于房地产开发模式投资了三线城市的商业，城市级别看起来对收益率影响不大，但是项目在退出时会面临许多挑战。这是因为主流投资机构对三线城市的认可程度还不够，会做出与一线城市物业不一样的价值判断。如果随着时间的推移，投资人对下沉城市商业的认知有所改善，那么我们再会往下沉。  

  6.如何看待2020年商业地产发展趋势？  

  周颂明：未来存量的比例会越来越重，存量时代，资产价值的挖掘和改造的能力会比较重要，这要求商业地产企业逐步做得更精细、效率更高。  

  在这个背景下，小型公司会被逐渐整合掉，因为这些公司既没有成本竞争优势，也没有提升资产价值的竞争优势。行业整合、并购是大势所趋，今后行业集中度会越来越高，企业专业化能力也会越来越强。  

（来源：地产资管网）

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