南通 切换城市

请选择您所在的城市:

    热门
    城市
    首页 > 房产资讯 > 楼市杂谈 > 疫情过后,楼市将何去何从?

    疫情过后,楼市将何去何从?

    2020-02-23     来源:https://new.qq.com/omn/2020021     浏览:445

      

    关于肺炎疫情,从本周的情况来看,还是在往好的方向发展。一方面是数据在好转,虽然表面看起来本周湖北地区新增确诊病例人数大幅增长,但这主要是由于官方对确诊标准进行了调整,将临床诊断发现的具有肺炎影像学特征的疑似病例全部计入到了确诊病例,而除了湖北之外,其他地区的确诊病例人数已经连续12天下降。另一方面是本周很多地区已经开始陆续复工,虽然还不是全量的,但是复工后感染人数不见反弹,这是一个非常积极的信号。当然,由于一线城市的返程和复工高峰还没有完全到来,而且新冠肺炎的潜伏期至少14天,所以接下来一两周依然非常关键,如果下两周情况继续好转,我们就可以更乐观一点。  

    说完疫情,来看楼市。虽然还处于疫情期间,但是近期楼市可以说是非常热闹,有些消息还颇为劲爆,我们先来看看其中最有代表性的几条楼市新闻,然后北哥再来给大家分析一下疫情对房地产市场的影响以及疫情之后楼市的发展方向——如果您不想看新闻,可以直接看第四部分的北哥点评。  

    01  

    没房要被遣返,太不友好!  

    由于肺炎疫情防控形势严峻,最近网上曝出很多城市开始对外地无房人员进行遣返,比如:  

    昆山:无自有房产的湖北、浙江、河南、安徽、江西、广东、湖南等7省人员全部遣返。扬州:凡是没有本市居民身份证、不动产权证的人员,一律暂缓来扬。  

    苏州:湖北全省;浙江四市;河南两市;安徽两市;江西南昌等省市人员不能进入苏州。单独一套房的在家隔离,不是单独一套房的送隔离点。  

    无锡:对疫情重点地区来锡人员依法从严采取劝返、居家隔离医学观察、集中隔离医学观察等措施,租户不得进入小区。  

    ……  

    总之,这轮疫情爆发后,很多地方对没有房产的外地居民很不友好。  

    02  

    多地出招提振楼市,迫不及待!  

    无锡和西安在同一天打响了疫情防控期间楼市保卫战的第一枪。  

    2月12日,江苏无锡市发布《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情保障城乡有序建设的政策意见》,引导银行保持房地产和建筑施工企业信贷合理适度增长,不得盲目抽贷、断贷、压贷等,缓解企业流动性困难;楼栋完成25%投资额即可预售;不能按期开竣工的,开竣工时间相应顺延等。  

    同日,陕西省西安发布通知提出,疫情防控期间,新出让土地原则上可按起始价的20%确定竞买保证金,出让合同签订后一个月内缴纳土地出让价款的50%。  

    但是力度最大的当属湖南衡阳。2月14日晚,衡阳市10部门联合发文,出台楼市17条新政,这其中最受人关注的是真金白银的购房补贴。所缴契税税率为1%的,予以全额补贴;所缴契税税率为1.5%的,补贴2/3;所缴契税税率为2%以上(含2%)的,补贴50%。甚至连车位都可以补贴1000元/个,这些钱都由衡阳市财政买单。  

    此外,天津、浙江等地也出台了类似延期缴纳土地出让金的政策,目的都很明确,缓解房地产企业的流动性困难。  

    03  

    土拍市场开启,热情不减!  

    2月11-14日,节后复工第一周,北京陆续有6块地集中入市。未来一周,还将有大兴采育、大兴旧宫、通州台湖、海淀西北旺地块集中入市。  

    除北京之外,上海、杭州等多个城市土地市场11日也开启。据中原地产统计,2月11日至27日,上海和杭州均有超过20宗土地入市。  

    除了以上这些城市,已经开启土地拍卖和即将开启土地拍卖的城市还有很多,疫情期间的土地拍卖市场已经开启,温度也在逐渐提升。  

    04  

    北哥点评  

    疫情对楼市影响多大?  

    疫情过后楼市将何去何从?  

    疫情对中国楼市的影响到底有多大,这个问题目前没有人有标准答案——包括专家、决策层,甚至包括房地产企业和购房者,谁都不知道,谁都想知道。接下来我们从楼市各参与方的影响和反应中来捕捉一些蛛丝马迹。  

    我们知道,在中国的房地产市场,参与主体大致分为四个:政府、房企、购房者、银行。  

    政府是这其中最大的一方。在中国的房地产市场,政府既是运动员,又是裁判员。作为运动员,政府是土地的提供方,卖地是绝大多数地方政府的主要财政来源之一。除了卖地,他们还要收税,既收开发商的税,又收购房者的税。据业内人士估算,开发商卖一套新房,大约有60%左右的成本是土地加税费。除了参与者,政府还是监管者,所有的房地产调控政策都是政府制定的,因此他们又充当了裁判员的角色。  

    第二方是房企(开发商)。开发商是盖房子卖房子的,是房地产市场的供给方,也是平时被老百姓骂的最多的一方,大部分人觉得这些年中国房价高涨背后的罪魁祸首就是无良贪婪的开发商。但实际上,我们刚才说了,现在卖一套房子,60%以上的钱是土地和税费(都给了政府),还有20%的建安成本,10%左右的经营管理费用,剩下的利润也就10%左右,这还得是成本控制比较好的大房企,小房企各方面成本更高,利润更低,这两年大家看看有多少小房企倒闭就知道了。  

    第三方是购房者。通常我们把购房者分为三类:刚需型、改善型、投资型。不论你属于哪一类,只要你想买房子,你就是房地产市场的需求方。这里需要指出的一点是,很多人认为大家都有房子了,房地产市场就没有需求了,但实际上市场的需求远远超过你的想象。举个例子,假设你现在有一套房,难道你就不想要一个更大的、更近的、或者有学区的房子吗?你有想法,市场就有需求,就这么简单。  

    第四方是银行。为什么单独把银行列出来,因为两个原因:第一,现阶段个人买房大部分还是要通过银行贷款的,更重要的是第二条,银行对开发商更为重要,银行的贷款相当于开发商身体里的血液,一旦血液不足,开发商就只有死路一条。当然,利益是相对的,开发商和购房者也为银行提供了源源不断的利息收入,为银行贡献了丰厚的利润。  

    了解了这四个参与方,我们再来看疫情对各方分别有什么影响。  

    对政府来说,疫情除了对人民生命安全的危害之外,最大的影响就是经济,不论是中央政府还是地方政府,目前除了担忧疫情本身的防控,最大的担忧也是经济,这一点毋庸置疑。我们之前说过今年对中国经济来说是极为重要的一年,GDP要实现翻番,中国要实现全面小康社会,今年的经济增长一定要保,即使遇到了疫情,也要尽最大努力保。所以疫情结束后,各级政府一定会想尽一切办法力保今年经济增长,这从最近高层的一系列表态就能看出来。过去20年,房地产是中国经济的重要支柱产业,今年也不会例外。而要保经济增长,房地产不保不行,因为它牵扯到太多上下游产业,牵扯到地方政府的财政收入,这就是我们我们看到已经有不少地方政府迫不及待地出台提振楼市政策的原因。  

    疫情对房地产企业的影响是最大的,这一点我们在上周的文章里已经说过了,特别是对于那些资金状况比较差的中小房企来说,可能是致命打击。疫情来了,售楼处都封了,短之内卖不了房子了,而不卖房子开发商就没有现金收入。如果这种情况持续下去,很多房企现金流就会断裂,如果不能及时回血,就只有死路一条。所以对于开发商来说,最大的问题是流动性危机,所以我们看现在各地出台的政策也是为了缓解开发商的流动性危机,给他们缓一口气的机会,等待疫情过去,市场回暖。  

    那么对于购房者来说,疫情有什么影响呢?我觉得目前来看影响倒还没有那么大。已经买房的人,贷款还是要还的;没有买房的人,大多也不差这十天半个月,毕竟买房本身的流程都是按月算的。有人说疫情导致很多企业倒闭,很多人失业,很多人收入下降,会对房地产市场的需求造成一定的负面影响,这个明显是夸大了,因为疫情终归会过去,不是一两个月,就是三四个月,如果三四个月都还没过去,那也别担心房地产了,其他行业会更惨。所以疫情过去之后,该就业的还是会就业,该买房的还是会买房。  

    最后来看看银行,疫情对银行有啥影响呢?在房地产这个方面,其实影响还是有的,但是也不那么大。首先是在个人贷款方面,我们刚才说了,个人的房贷基本上大家该还还是会还,影响不大。但是房企如果死得太多,那影响就会比较大,毕竟那都是大额贷款。当然啦,开发商都是拿土地做的抵押,只要地还在,就有希望;只要房价不大跌,就没有太大风险。  

    那么看完疫情对这四个方面的影响,我们再来总结一下。  

    疫情来了,对政府、房企、银行、购房者都有影响,但是我们通过以上分析发现,疫情对政府和房企的影响更大,对银行的影响较小,对购房者(特别是还没有买房的人)影响最小。正常来说,对谁影响最大,谁就最着急。所以我们现在看到,政府在行动,房企想行动,银行在等待,购房者在观望。那么未来疫情好转之后,房地产市场的这四个参与方分别会有什么样的动作呢?我们不妨一起来大胆预测一下。  

    疫情结束之后,政府大概率会对现在紧绷的楼市调控政策进行一定程度的松绑,当然“房住不炒”依然会是主基调。所以北哥认为,进行大规模放松的可能性也不大,比如全国范围内全面放松限购就不太可能,但是利用一些政策突破口对局部地区和局部人群进行放松是大概率事件,比如之前最常用的户籍和人才政策,以及对刚需和改善型需求的松绑等。对于房企来说,为了尽快回收资金,补充流动性,在疫情结束后采取一定程度的降价促销活动也是可以期待的,但是不要对降价幅度有太高的期待,因为开发商最了解,降价从来都不是最好的促销方法。在银行这个层面来看,要刺激经济,信贷政策一定会更加宽松,央行降息降准是必然的,只是程度多少频率高低的问题,因此银行的房贷利率跟随走低也几乎是板上钉钉的事,部分地区不排除二套房首付比例降低的可能。  

    那么最后我们来看一下,作为购房者,疫情之后应该怎么办,要不要出手呢?北哥觉得可以考虑了。从房地产市场过去几十年的发展历史来看,来自政府、银行和房企的三方面利好,很难在同一时间集中出现,而一旦出现,往往会对楼市热度和房价水平有一波大的推升,而这样的时间窗口期往往不会有太长时间。当然,也不是哪里的房子都值得买,毕竟现在的形势跟过去几年又不一样了,本轮疫情之后北哥更看好的是一线城市及其周边区域,一是一线城市的住房需求依然旺盛,二是这些地区过去三年房价遭遇了极为严厉的打压,所以未来一旦出现松动,向上的弹性会非常之大。



    https://new.qq.com/omn/20200216/20200216A0HJK900.html

    合作伙伴
    有房有家


     房地产之家  |  南通房产网  |  如皋房产网  |  启东房产网  |  海门房产网  |  如东房产网  |  海安房产网


     (c)2004-2020  房地产之家 All Rights Reserved


    苏ICP备19061969号-2    公安备案号 32068202000224